Rechtsprechung

Hausverkäufer darf keine relevanten Mängel verschweigen

Verschweigt ein Hausverkäufer eine fehlende Drainage und durchgerostete Deckenträger der Kellerdecke, so handelt er arglistig, wenn eine Pflicht zur Aufklärung bestanden hat oder der Käufer ausdrücklich nach dem Fehler gefragt hat.


Verschwiegen wird ein Mangel, wenn eine Pflicht zur Aufklärung bestanden oder der Käufer nach dem Fehler gefragt hat. Das Verschweigen eines Fehlers stellt dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich dieses Mangels auch angesichts der entgegengesetzten Interessen der Vertragsparteien eine Aufklärungspflicht besteht.

Eine Offenbarungsverpflichtung trifft den Verkäufer bei verborgenen, wesentlichen Mängeln oder bei nicht erkennbaren Umständen, die nach der Lebenserfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen. Auf Fragen des Käufers im Verlauf der Vertragsverhandlungen ist der Verkäufer verpflichtet, alles mitzuteilen, was er zur konkreten Frage weiß, um dem Käufer auf dieser Grundlage eine Abwägung zu ermöglichen, ob und zu welchem Preis er kaufen will.

Ein Verkäufer, der eine gebotene Aufklärung unterlässt, verhält sich arglistig, sofern er den Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

In dem entschiedenen Fall, erwarb der Kläger ein Einfamilienhaus zu einem Kaufpreis von Euro 175.000,00. Im Maklerexposé war angeführt, dass das Haus "mit großer Sorgfalt die letzten Jahre komplett renoviert" worden war. Der Kläger hat sodann nach seinem Einzug einen umfassenden Sanierungsbedarf hinsichtlich der Hausabdichtung und der Kellerdecke festgestellt. Die Ursachen waren erhebliche Feuchtigkeit im Keller wegen fehlender Drainagen und Abdichtungen und eine Durchrostung der Stahlträger im Keller mit weitgehendem Verlust der Tragfähigkeit des Hauses. Obwohl der Kläger nach dem Vorhandensein einer Drainage zuvor gefragt hatte, wurde das Vorhandensein einer Drainage sogar unter Hinweis auf ein entlang des Hauses vorhandenes Kiesbett wahrheitswidrig bejaht. Dieses hatten die Beklagten jedoch nur zur Täuschung von Kaufinteressenten angelegt. Der völlig marode Stahlträger im Keller wurde sogar in Täuschungsabsicht mit grüner Farbe überstrichen.
 
Oberlandesgericht München, Urteil OLG BY 20 U 4044 4 vom 28.10.2015
Normen: BGB §§ 434 Abs. 1, 444
[bns]
 

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