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Mieterhöhung erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen zulässig

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird.

Will der Vermieter die Miete aufgrund getätigter Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, so muss die Modernisierungsmaßnahme zunächst vollständig abgeschlossen sein, es sein denn, die Modernisierungsmaßnahme war von vornherein in Teilabschnitte aufgegliedert und geplant.

Eine Modernisierungsmaßnahme ist selbst dann nicht vollständig abgeschlossen, wenn lediglich noch kleinere Bauabschnitte aufgrund von unzureichender Bauausführung fertigzustellen sind und einen geringen Umfang von 5-8 Prozent ausmachen.

Von einer abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme ist jedoch auszugehen, wenn lediglich parallel Arbeiten ausgeführt werden, die der Gewährleistung unterfallen und es sich um die Behebung von Mängeln handelt, die nichts mit der Modernisierung, sondern mit der Instandsetzung zu tun haben.

In dem entschiedenen Fall ließ der Vermieter umfangreiche energetische Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen durchführen. Hinsichtlich der Modernisierungsarbeiten fehlte noch die Fertigstellung der Anschlussfugen der Fenster wegen falschen Bauschaums, die in der Folge also noch nicht Luft- Schall-, und Dampfdicht waren. Zudem fehlte die Wärmeisolierung der Kellerdecke in einem Bereich von 0,6 qm. Das Gericht entschied, dass bei einem solchen Fall nicht von abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen gesprochen werden kann, weil sie dem Mieter noch nicht vollständig zugute kommen. Eine Mieterhöhung ist danach unzulässig. Eine Mieterhöhung sei grundsätzlich zwar auch nach Baufortschritten denkbar, jedoch nur, wenn diese völlig unabhängig voneinander betrachtet werden können und nach ihrem Abschluss dem Mieter jeweils unabhängig zu Gute kommen.
 
Amtsgericht Nördlingen, Urteil AG Noerdlingen 2 C 799 14 vom 27.01.2017
Normen: BGB § 559, 559b
[bns]